中心组研讨材料：探索有温度的南京城市更新之路
当城市从增量扩张向存量提质转变，实施城市更新已是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。2021年11月，住房和城乡建设部印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，南京入选第一批城市更新试点名单。南京作为特大城市，坚持以人民为中心，重塑城市空间、激发城市生机活力，探出富有温度的城市更新之路。
高站位推进城市更新
实施城市更新行动，是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的重大工程项目。南京顺应时代要求，审时度势，通过城市更新，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，从源头上促进经济发展方式转变，探出了一条城市更新的新路。
顶层设计的必然要求。2021年两会期间，“城市更新”首次写入政府工作报告。江苏省“十四五”规划对下一阶段城市更新工作作了更为详细的部署，更加重视城市功能的发挥和城市品质的提升。南京市第十五次党代会明确了“全面建设人民满意的社会主义现代化典范城市”的奋斗目标，今后五年是全面建设典范之城的起步阶段。南京这几年重点面向居住类地段、传统历史地段的城市更新实践，具有探索和借鉴意义。南京将城市更新作为服务构建新发展格局的重要战略抓手，不断探索，推动“城市让生活更美好”的美好愿景变为现实图景。
顺应新时代城市转型和高质量发展的需要。存量城市更新是时代所需，是城市化进入下半场的必然选择。当前，南京的城市已进入增量开发与存量更新并重的新阶段。在以高质量发展为时代主题的今天，存量提升已经成为共识，城市更新不再依赖传统的房地产开发模式，力求小而精。城市更新应当采取渐进式、微改造的形式，遵循城市发展规律、统筹城市空间功能、理顺城市文化脉络。南京在居住类地段开展城市更新的探索，促进城市更新从传统征收拆迁模式向“留改拆”方式转变，带动城市发展由增量扩展转向增存并重。
推进城市现代化的重要选择。当前，城市更新成为实现土地节约集约利用、城市发展转型、城市功能完善、城市品质提升和历史文化传承的必然选择，是今后规划和自然资源管理工作的重点任务。2020年，南京城镇化率达到86.8%，作为城市化进程相对较快的地区，此前南京已在基础设施、公共服务、区域一体化、城乡一体化、历史文化保护等方面做了大量探索和创新。尽管此前未将这些工作明确定义为“城市更新”，但时至今日，城市更新的内涵仍在不断被这些探索所验证和丰富。“十四五”及今后一个时期，城市更新工作将持续与区域发展、基础设施建设、社会治理水平提升等密切相关。
共谋共建的治理变革
南京围绕城市更新积极探索、先行先试，出台相关政策40余项，从以前“拆改留”到现在“留改拆”，多个历史风貌区规划设计从“自上而下”到“自下而上”反向操作，从旧城改造“就地平衡”到新城反哺老城，用更精细化的手法结合“以人为本”的更新理念，形成多种可复制、可推广的更新模式。
以系统谋划思维推进城市科学更新。南京市高度重视系统谋划。根据城市资源禀赋、发展阶段和实际需求，加强城市布局、功能、历史文化等工作统筹谋划，从居住类和非居住类两方面同步推进和完善城市更新政策。2020年5月，印发《开展居住类地段城市更新的指导意见》，明确对建成区范围内危破老旧住宅片区进行更新，这一政策获全国推广。2021年初，建立城市更新工作联席会议制度，由市房产局、市规划和自然资源局、市建委等成员部门定期召开会议统筹推进城市更新工作。2021年11月，出台《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》，进一步强化存量房屋改建为租赁住房的管理体系。南京在历史文化街区与风貌区更新保护方面持续探索，出台《南京市历史文化名城保护条例》，并为更新重点项目小西湖专门制定了微更新规划方案实施指导意见。区级层面成立专门实体化运作机构。2021年5月，南京市挂牌成立首个区级城市更新实体化运作部门——秦淮区城市更新工作领导小组办公室，秦淮区作为南京具有深厚文化底蕴的老城区，依托实体化机构全面系统地探索实践城市更新工作。
以群众满意度为标杆，搭建多元共治平台。老城的改造和更新最难的就是要厘清复杂的产权关系，充分尊重居民的权利，这就要求从政府一元主体运作走向多元主体运作。位于新街口商圈的石榴新村是典型的不具备征收条件的城中村危旧片区，于2019年被列为南京首个城市更新危房安全消险改造试点项目。定期设置领导接待日，由市区、项目分管、属地街道、区职能部门主要领导等与居民面对面沟通，召开“居民议事會”，倾听居民意见和建议。南京市及秦淮区探索出以原地重建、回迁安置为主，异地置换、优先购买原地商用房屋相结合的更新方式。居民对原地回迁、异地置换或承租公有房屋拥有自主选择权，居民广泛参与政策制定、设计改造全过程。多元主体参与让项目的推进进程加快：前期对于居民是否改造意愿的征询同意率在2020年7月一询达到97%，在10月二询达到87%。2021年1月，项目实施签约阶段签约率顺利达到97%，2021年6月项目正式开工，如今居民们都期盼着早日搬进新房。
小西湖片区是老城南现存较为完整保留明清传统风貌的居住区之一。此前，老街区房屋产权复杂，片区改造陷入停滞。政府、原住民、实施改造的市场主体、专家
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