关于加强和改进住宅小区物业管理工作方案
2022年5月17日
为切实加强和改进全市物业管理工作，推动物业服务水平提升，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，依据《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》，湖北省住房和城乡建设厅等十七部门《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》文件要求，结合我市实际，现就有关工作通知如下。
一、指导思想
以***新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持党的全面领导，坚持服务群众导向，推动实现物业管理监督和服务质量评价与基层党建、社区治理相融合，以破解难题为重点，推动物业管理矛盾化解，进一步理顺物业管理机制，逐步形成良性互动的物业治理格局。
二、总体目标
通过开展加强和改进住宅物业管理工作，物业管理体系不断健全，各镇（街道）和社区的物业管理力量和服务能力进一步增强。物业服务品质显著提升，基本形成党组织领导、多元共建、协商共治、成果共享的物业服务新格局。
三、主要任务
（一）征求意见、靶向发力
1.既有分析座谈，又有对策路径。一是行业主管部门对近两年办理的物业管理领域投诉举报问题进行全面梳理，按照以业主拖欠物业服务费用等理由，实施损害业主合法权益的行为；未完成安全生产、疫情防控等中心工作的行为；对业主乱收费等损害业主合法权益的行为进行归类分析，研究对应管理措施。二是召开物业服务企业座谈会。了解物业服务企业工作现状，物业服务过程中面临的困难，深入查找问题。加强物业行业自律，努力推动物业服务“标准化”。强化党建引领，多方联动抓落实，努力推动物业服务“专业化”。三是召开业主代表座谈会。要通过召开业主代表座谈会，以问题为导向，努力推动物业服务“亲民化”。
2.既有工作方案，又有实施步骤。一是出台《关于开展“先锋物业”创建评选活动的通知》《武穴市住宅物业服务等级标准（试行）》、《武穴市物业服务企业信用评价管理办法（试行）》、《武穴市物业服务“红黑榜”管理办法（试行）》等文件。二是明确工作步骤。4-7月份，出台相关工作方案，召开全市物业管理工作推进会，启动“先锋物业”创建评选活动；8-12月份，各物业服务企业对照《武穴市住宅物业服务等级标准（试行）》进行整改；组织质量考评第三方开展全市物业服务管理等级标准考核评比；对全市物业服务企业进行信用等级分类，采取相关信用监管措施。
3.既有行业标准，又有创建目标。一是按照《武穴市住宅物业服务等级标准（试行）》，将各物业服务企业的机构设置、党建管理等工作进行评定。依据住宅物业服务不同需求，将全市普通住宅物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。二是对全市住宅前期物业服务收费实行等级管理。普通有电梯住宅（元/月·平方米），一星级1.00、二星级1.20、三星级1.30、四星级1.40、五星级1.60；普通无电梯住宅（元/月·平方米），一星级0.50、二星级0.55、三星级0.60、四星级0.65、五星级0.70。房屋交付后一年空置期内的物业服务收费按相应等级的50%计收。三是通过推行武穴市住宅物业服务等级标准，实现群众满意率与去年相比增加20%；群众投诉与去年相比减少20%；群众投诉处理满意率达到100%；物业服务水平显著提升，小区治理成效显现的目标。
（二）制订方案、逐步推进
4.既有考核措施，又有结果运用。一是实行物业服务服务质量综合考核评分。通过对物业服务项目设施设备管理、秩序维护管理、业主满意度等方面所达到的水平进行综合考核评分。二是实行物业服务信用评价综合评分。物业服务企业的信用等级，按企业信用得分标准确定。信用评价总分值在90分（含）及以上的，信用级别为***级优秀物业服务企业；信用评价总分值在80分（含）至89分之间的，信用级别为B级良好物业服务企业；信用评价总分值在60分（含）至79分之间的，信用级别为C级一般物业服务企业；信用评价总分值低于59分（含）的，信用级别为D级较差物业服务企业。三是强化物业服务质量考评结果运用：（1）物业服务服务质量综合评分、物业服务信用评价综合评分在60分以下的物业服务企业，责令其限期30日内进行整改。整改后仍然不达标的，采取限制性措施，不得承接新的物业服务项目，与业主大会、业主委员会签订服务合同的在管项目，建议业主大会依法解聘该物业服务企业。（2）对于物业服务收费标准低于服务等级标准的物业服务企业，列入物业服务“红榜”公示表扬，建议业主大会、业主委员会续聘和提高物业服务费标准。
5.既有支持做大，又有惩戒退出。一是建立星级物业服务企业数据库，将全市信用级别评比、服务等级评比优秀的物业服务企业纳入星级物业服务企业数据库管理。对全市新建小区实行招标方式选聘物业服务企业，从星级物业服务企业数据库中选聘。具体招标、投标事务应当符合《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，让服务好信用优的物业服务企业依法承接更多的小区，经营规模越做越大。二是建立惩戒机制。信用级别为较差的物业服务企业，给予以下处理：列入行业重要监管对象；取消其申报各类物业服务示范项目的资格；取消其参加行业各类评优评先活动的资格；在本市前期物业管理招投标时，不得参加投标活动；不得承接新的项目，与业主大会、业主委员会签订服务合同的在管项目，建议业主大会依法解聘该物业服务企业；其他方面的防范性惩戒措施。
6.既有短板完善，又有机制创新。一是通过对物业服务企业开展服务质量、信用评价、物业服务规范和服务等级标准考核、评价，将考核评价结果作为物业服务企业解聘、选
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