关于党建引领小区物业管理的对策与思考——以长沙市雨花区同升街道为例
党的十九届五中全会提出，“以党建为引领，不断增强基层党组织凝聚力战斗力，大力提升政府治理能力，持续激发社会协同能力，逐步提高基层治理效能。”2020年，长沙市被确定为全国第一批市域社会治理现代化试点城市后，市委、市政府多措并举，多线齐动推动社会治理现代化。物业管理作为提升社会治理现代化的重要组成部分，备受关注。本人选取雨花区同升街道作为典型案例，以“解剖麻雀”的方式对当前推进小区物业管理的现状、特点、困境进行了分析，提出了以加强党建引领，提升小区物业管理品质为抓手，进一步推进市域社会治理现代化水平的对策和思考。
一、当前小区物业管理现状及特点
近年来，长沙市委、市政府认真贯彻落实***总书记的指示，坚持以党的建设为引领，以提高城市治理能力、巩固党在城市执政基础为目标，把党的建设贯穿于基层社会治理的各方面和全过程。在推进小区物业管理方面，长沙不仅推出了“红色物业”，还开全国先河，面向全市统一招录物业专职社工充实到社区物业小区管理一线，全市物业管理总体水平得到了很大提高。
（一）小区物业管理现状
1.机构组建情况。长沙已成立物业管理协会和市、区、街三级物业管理办公室。同升街道在成立物业管理领导小组的基础上，明确物业管理工作分管领导、责任部门，配齐配强社区物业专干，构建了街道、雨花经开区、小区党支部、社区居委会、业主委员会、物业公司、城管微管理人员、户籍民警“八位一体”的物业管理模式，并成立小区党支部9个，启动“红色物业”，如嘉华城小区新一届业委会、监督委员会12名成员中有党员10人。
2.小区物业管理情况。同升街道小区住宅性质多样，主要有四类，一是为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，如省人大桃阳苑、芙佳花园、金汇园等；二是开发商开发的商品住宅小区或商住混合小区，如绿地·新都会、汇金城、中南·眼镜城、长沙屿等；三是由村集体建设的安置房住宅小区，如金井馨苑、金井小区、白田小区、桃阳小区等；四是为落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等保障性住房，如粟塘小区。前两类小区的物业管理基本为开发商前期物业；农安小区中高层住宅小区（如联盟佳苑、洪塘佳苑、白田佳苑等）均由雨花经开区引进长建物业，实行园区兜底管理；矮层住宅小区中除桃阳安置小区通过实施物业管理改革，引进湘城物业进行管理服务外，其余全部由社区筹委会自行管理；保障性住房小区（粟塘小区）引进益谦物业进行管理。
3.业主委员会组建情况。同升街道共有8个小区已成立业主委员会，正积极推进小区业委会组建的小区5个。
4.标准化物业创建情况。目前，同升街道有芙佳花园、湘水郡、金汇园、汇金城、绿地·新都会、碧水龙庭等小区申报了标准化物业小区创建，省人大桃阳苑申报了标准化物业小区示范小区创建。
（二）小区物业管理特点
总体来看，辖区小区物业管理存在以下特点。一是物业压力不小。随着城市开发进程加快，新建物业小区数量剧增，物业入驻、小区业委会组建也将迎来高峰期，如同升街道目前有新建物业小区中建·璟和城、中建·凤凰台已交付入住，在建楼盘有龙湖·日盛奕境、奥园·誉景华府、旭辉·雨金广场等。二是物业矛盾不断。虽然物业管理有了长足进步，但因建筑质量、建设遗留问题、房屋公共维修基金以及物管公司服务质量等问题引发的纠纷时有发生。如2021年上半年，同升街道12345热线共接收工单1060件，其中涉及物业矛盾的约500条，约占工单总数的47%。三是物管力量不足。虽然街道单独成立物管办公室，配备了物业专干，但仍然无法满足物业管理涉及面广、问题多、难协调的现状，业主委员会组建难、运作难的问题一直未彻底解决，党员作用有待进一步发挥，整体合力尚待激发。
二、小区物业管理问题分析
当前，物业管理压力大、物业矛盾不断，经过梳理街道500余条投诉件，主要原因为以下几类。
（一）开发建设的遗留问题多种多样
一方面安置小区配套建设不齐，无绿地、无车位、无电梯等情况比较普遍，房屋设备提前老化、维修困难、车位配比低等都是痛点和难点。如2021年上半年，街道已处理联盟佳苑小区电梯运行故障，景环小区房屋漏水，电梯运行故障等，景环小区目前还有地基下沉问题。另一方面，商品房小区在物业建设开发、销售等环节遗留问题多样，主要表现在一些物业在开发商向业主交付使用后，发现存在房屋外墙渗漏、电梯维修故障等质量问题，影响业主居住。如2021年上半年，街道已处理房屋质量和设施设备问题多起，包括碧桂园别墅区地下水管堵塞，富春山小区瓷砖脱落等。
（二）高质量的物管服务供不应求
当前物业公司价质标准未界定，物业公司服务与物业费收取缺乏统一规范的标准。同升街道辖区住宅小区每月·每平方米物业费收取额度从0.6元至4.5元不等，如绿地·新都会为1.8元，中建·璟和城1.9元，汇金城住宅2.3元，同升湖独栋别墅2.86元，碧桂园别墅区3.5元，景环小区0.6元，粟塘小区步梯房0.8元、电梯房1.5元。物业从业人员工资偏低、物业服务企业和从业人员资质、水平良莠不齐，不稳定，对待业主的诉求拖拉，甚至还存在乱收费等行为，难以满足业主对高质生活的需求。如碧水龙庭小区物业公司未公示、未征求业主意见，擅自改变停车场收费方式，取消地下车库车位年卡、月卡，只实行单次收费，导致小区居民强烈不满；中建·璟和城9栋物业管家离职后未及时安排到位导致业主投诉；博长·山水香颐6栋运动器材损坏未维修遭业主投诉；湘水郡小区停车收费引发小区堵车等等。
（三）共商共建的主人翁意识尚未转变
一方面部分业主对小区建设漠不关心，有问题就投诉，有的只顾自身利益，侵占小区公共资源，损害其他业主的权益，甚至拖欠物业费。如粟塘小区业主违规将地下车库改建成麻将馆、小卖部，小区占绿毁绿现象严重。小区物业费收缴比例仅为20%-30%。另一方面业主参与意识薄弱，业委会选人难、用人难，业委会与业主、物业之间缺乏有效沟通，导致业委会缺乏群众基础。
（四）多方共管的物管格局尚未形成
小区物业管理涉及方方面面，是一项多方参与、多部门联动，服务社会治理现代化的综合性工程。目前长沙已成立市、区、街三级物业管理办公室，街道成立了中心小组，但物业管理公司、小区业委会在推进小区物业管理水平方面融合程度不紧，小区业主代表、党员、志愿者等群体尚未广泛参与，物业管理合力尚未形成。
三、党建引领小区物业管理的思考
（一）党建引领，增强工作合力系数
1.建强队伍，增强自身动力。一是用好一批党员队伍。将办好民生实事与党员进社区相结合，建立党员信息库，对在职党员进行科学分类、设岗定责，确保民生
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