关于农村建房用地管理现状的调研报告
一、基本县情
我县是全国唯一的拉祜族佤族布朗族傣族自治县，国土面积2157平方公里，辖4乡2镇2农场，总人口16.48万人。双江因水而得名。澜沧江、小黑江相交相融，北回归线穿境而过，县域内水资源丰富，气候温暖，光照充足，草经冬而不枯，花非春亦不谢，被誉为“北回归线上的绿色明珠”。双江因茶而闻名。境内1.27万亩的野生古茶树群，被认定为世界上海拔最高、面积最广、密度最大、原始植被保存最完整、抗逆性最强的古茶树群落。双江因多元民族文化而扬名。境内居住着23种少数民族，少数民族人口占43％，各民族同生共荣，民族文化丰富多彩，《我的乡村》曾获第九届少数民族骏马奖，《布朗族蜂桶鼓舞》列入国家级非物质文化遗产保护名录，入围中国民间文艺山花奖，佤族鸡枞陀螺、拉祜族“七十二路”打歌列入省级非物质文化遗产保护名录，被称为“中国多元民族文化之乡”。
双江先后被评为“全国民族团结进步模范先进县”“全国法治县创建活动先进单位”“全国普法先进县”“全国民族团结进步示范县”“全省法治县创建活动先进单位”“省文明城市”“省级园林县城”“国家卫生县城”“联合国森林文书履约示范单位”“省旅游扶贫示范县”、省2021年度“县域跨越发展进位县”等。
2022年，自治县实现地区生产总值76.02亿元，增长5.2％，排名全市第四位；固定资产投资增长21％；规模以上工业增加值增长14.2％；完成一般公共预算收入3.16亿元；完成一般公共预算支出18.76亿元，增长15.4％；社会消费品零售总额增长3.2％；人民币各项贷款余额62.43亿元，增长5.3％，人民币存贷款现价增速4.47％；城镇和农村常住居民人均可支配收入预计达34839元和15301元，分别增长3.9％和7.1％；人口自然增长率为0.75‰；城镇登记失业率为3.68％。
近年来，随着我县农村经济持续快速发展，农民收入水平大幅度提高，居住条件得到了明显改善。但是，在不断高涨的农村建房热潮中，农民个人建设用地普遍存在着“不批就建，少批多建，无序乱建”等现象，既违反集约节约用地政策，对耕地保护工作带来了巨大压力，也严重影响了村容村貌和农村经济的可持续发展，阻碍了乡村振兴进程。
二、农村建房用地存在的突出问题
（一）土地利用效益低下。据土地利用更新调查数据显示，目前我县农村居民点用地3690.16公顷，按农村人口13.7671万人计算，人均占地面积2680平方米，远远高出国家规定的农村村镇人均用地150平方米的上限标准。主要表现为：单户用地面积较大，通常户与户之间都会留有巨大的间隙，并且前有禾场后有庭院，以及人为形成的湾子林，破坏和浪费了大量耕地；一户多宅现象普遍，建新不拆旧、农村人口进城不归还宅基地等，造成相当数量的农村住宅和宅基地闲置荒废；公路沿线建房盛行，但受公路控制红线的约束，房屋与公路之间的土地基本闲置或低效利用。
（二）房屋建设布局散乱。大多数村民建房随意选址，建设用地杂乱无序，一般都选择在自家自留地、承包地或交通较为便利的公路两侧建房，形成不少空心村，也有相当一部分农民新房建设见缝插针，哪里地势好、风水好就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，住房的朝向、大小、高矮参差不齐，乱建乱占现象严重，村容村貌较差，浪费了大量土地资源，也不利于基础设施配套，这些都与乡村振兴政策各项要求格格不入，严重影响了村庄规划的落实。
（三）违建现象非常普遍。截止2022年底，全县仍有较多农户在新建住房前未到自然资源局履行申报审批程序，建房用地秩序较差。
（四）隐形市场极其活跃。在县城和集镇规划区、城郊结合部、交通区位优势明显的区域，受城镇化进程加快和房价高企的影响，农民和集体经济组织往往不顾土地管理相关法律规定，在社会资金的加入下，采取对手成交、以租代征等方式变相交易集体土地，并非法在集体土地上进行小产权房地产开发，致使大量耕地被占用，扰乱了正常的城区建设用地和房地产秩序，造成了巨额土地收益流失。
三、农村建房违法用地的主要原因
（一）村庄建设规划滞后。我县现行的土地利用总体规划编制于上世纪末期，由于以前各级对规划重视程度不够，且缺少公众参与，加上受当时农村发展情况及编制技术水平的限制，规划从一开始执行就显现出它的不适应性。虽然现在土地修编已经完成，但仍然缺少可以有效规范和引导农民建房的村镇建设规划，导致违法建房的行为时有发生，出现了公路修到哪、自己的责任田在哪，房屋就盖到哪里的现象。尽管在推进乡村振兴过程中各村都制订了村庄建设规划，但大部分都无法与土地利用总体规划相衔接，规划的控管作用并不明显。
（二）耕地保护政策受限。农村税费改革实施后，我省对涉及占用耕地的，由所在的集体经济组织负责落实占补平衡，但现实情况是绝大部分集体经济组织既无财力也无能力来落实，致使农民建房的耕地占补平衡成为一句空话。国家实行土地的用途管制，严格控制农用地转为建设用地，即使是农民建房占用农用地，也要报经省政府授权的市人民政府批准农用地转用审批手续，但受到土地利用计划、农民建房用地的面广点多及随机性的影响，需要大量扎实的工作投入才能办理规范的农民建房用地审批手续。
（三）建设管理缺位越位。一方面是部门和乡管理职责缺位。在实际工作中，乡镇政府履行耕地保护的责任不
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