目 录
加强物业服务企业行业监督管理的建议 2
发挥社区居委会在小区管理中主体作用的建议 5
关于业主、业主委员会、物业服务企业 三者之间建立有效沟通机制的建议 9
强化监管 完善物管 全面提升小区管理水平 13
关于增强法治意识、强化司法服务努力破解 拒交物业费难题的建议 19
多措并举，促进我县物业管理健康发展 23
如何破解业主委员会成立难问题 27
关于提升我县物业服务行业员工素质的建议 30
探索建立业主诚信档案的建议 33
大力宣传物业管理法规 提升业主依法维权意识 36
对我县小区物业管理的几点建议 39
加强物业服务企业行业监督管理的建议
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政协 协商 民生 建议 物业管理
一、解决开发建设遗留问题
各物业企业配合县住建局、规划局等相关部门，按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位解决小区存在问题。未按原规划设计要求建设配套设施的， 要补建到位，所需费用由原开发单位承担；开发建设单位保修期内的工程质量问题，由开发建设单位负责及时维修，遗留问题整改将责任全部落实到责任单位和个人，整改率确保在 90%以上。保修期外的房屋维修工作,到住建局物业管理科依据《X 县住宅专项维修资金管理办法》的相关规定办理。
二、规范住宅小区前期物业服务管理
严格落实物业管理配套设施的建设、使用和管理。开发建设单位要按相关规定配置必要的物业管理业务用房，物业管理用房达不到规定的配套标准和相关的建设设计要求的，由住建部门依照《物业管理条例》的规定，责令限期改正，给予警告，物业管 理用房的产权属全体业主所有，要按照国家法律法规规定的用途使用。
三、加强业主委员会建设
按照《物业管理条例》的要求，落实《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、 权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员会的行为规范。各乡镇人民政府、住建局要组织社区对已成立业主委员会的住宅小区进行规范，对符合条件但未建立业主委员会的住宅小区，要抓紧组建；积极探索和改进业主自治管理的模式与方法，促进业主大会、业主委员会自我教育、自我管理、自我服务、自我监督， 尊重小区业主的知情权、参与权与决策权，提高社区居民理性维权、依法自治的能力和自觉性。
四、建立健全物业服务收费公示制度
在全县住宅小区物业服务收费公示板，定期将物业服务收费项目和服务等级标准向小区业主公开，充分发挥业主的监督作 用，让业主明明白白消费，并有效促进物业服务企业提高服务质量。
五、尝试建立物业服务企业及业主失信惩戒制度
对不能履行合同约定提供服务、存在违法违规经营行为的物业企业，经小区业主委员会提议，社区居委会和现住建局认可， 计入企业诚信不良档案、取消其年度评先资格，情节严重的，由开发企业或业主委员会重新选聘物业企业进驻小区。
对不依照物业服务合同的约定按期缴纳物业服务费的业主， 要由业主委员会督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。人民法院终审判决认定支持物业服务企
业起诉事由的，经物业企业申请、社区居委会和县住建部门认可， 可纳入业主个人诚信记录。条件成熟后，相关记录可提供金融、工商、业主工作单位等部门参考。
发挥社区居委会在小区管理中主体作用的建议
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X 县城共有东元、南元、西元、城东、城南、灌河 6 个社区居委会。近几年来，随着我县城市化建设向东发展，适度向南的要求，城东、城南、南元社区新建小区如雨后春笋般地呈现在 X 人民面前，但因外来人口的增多，人员素质参差不齐，物业管理不到位导致多个小区业主上访不断。而灌河、东元社区内的老旧小区因基础设施不到位、后街背巷环境脏乱差等问题十分突出， 在国家棚改政策出台后要求改善的呼声也越来越高。但住建部门、规划部门、地方政府在小区管理工作中仍存在权责不清、界限不明，投入不足、服务不优等现实情况，亟待通过完善机制、明晰责权、优化管理去解决。如何管理好小区也日益成为社会管理的重心和维护社会稳定的根基，值得研究。现就社区居委会在小区管理中如何发挥主体作用提出以下几点建议。
一、完善机制体制，推动多层衔接
社区居委会是实施社会管理的“终端”，是传递党政关爱的桥梁。这方面，要使社区切实履职到位就必须完善各项体制机制， 大力推进城市和谐社区建设，着力实现“居民自治，管理有序， 服务完善、治安良好，环境优美、文明祥和”的社区建设目标。
要进一步夯实社会管理基础，大力加强社区居委会体系建设，健全以社区党组织为核心，群众自治组织为主体，社会各方广泛参与的新型城乡社区管理机制。进而引导社区多元建设主体，在加强和创新基层社会管理中发挥积极作用，推动政府行政管理与社区自治的有效衔接和良性互动。
二、实施党建引领，强化党的根基
由于现代小区包含各阶层的离退休党员干部，包含各地各界外进党员到小区购房置业，扎根创业。他们的组织关系虽然转移到所属辖区居委会的党总支部，但其模范作用的发挥，参与属地党组织的政治生活明显不够正常。为了便于活动，更好地发挥这部分共产党员在基层社会组织中的先锋作用。凡是成立了业主委员会和拟将成立业主委员会的小区，应设立小区党支部，配合社 区党总支的工作。这样做，既符合“社会组织建到哪里，党建工 作必须跟进到哪里”的党建原则，也会对小区管理产生出举旗抓纲的作用。
三、倡导小区自治，规范物业履职
社区居委会要协同住建物管部门指导、帮助和落实各小区建立业主委员会。现代小区为广大业主提供了安全、舒适、优美的居住条件，其各项服务功能相对齐全。如何管理好物业，协助和监督物服企业对小区物业的各项服务工作落实到位，维护业主的合法权益，调处业主与业主邻里之间的矛盾，业主和物服企业之间的矛盾，这是加强和改进小区管理的一篇大文章。社区居委会
应持续倡导小区自治，检查和督导小区物业履职。要对照《小区物业管理条例》的规定，切实抓好小区的物业组织配套，物管人员培训，管理责任签约，物管责权清单制定，业主参与评价等环节性工作，推进小区的法治、德治、自治工作不断上水平。
四、尊重业主意愿，支持业主监督
建设和谐小区是一件艰巨而复杂的系统工作，而这些工作实施的主体是社区居委会。“上面千条钱，下面一根针”，社区工作千头万绪，无一不要下面这根针——社区居委会来实施。而党和政府的各项政策方针，无一不和广大人民群众的根本利益息息相关，作为具有综合管理与服务功能的社区居委会，在党委政府的领导下所做的各项具体工作无一不和人民群众的“衣食住行，生老病死”相关；人民群众的需求和反映以及因此而引发的各类社会矛盾是社区居委会必须面对的工作。只有明确社区解决和处理好这些矛盾，才能稳定小区。比如：据南园社区居委会所辖的滨河现代城小区业主反映，该小区建筑总面积 15 万平方米，现已
入住业主 1100 余户。由于初期物业服务企业有暴力收费、擅自
提高收费标准的违法行为以及多项服务工作不到位，业主的合法权益受到侵害，作为业主个人无法与物服企业相抗衡，双方矛盾激化。业主为了维护自身合法权益不受侵害，多次要求依法成立业主委员会来监督物服企业的工作。然而从 2015 年起至今，成立业主委员会的筹备工作一直遭到物业企业的破坏而“流产”，企图长期垄断该小区的物业服务业务。由此引发了小区业主的多
次上访，投诉，严重影响了南园社区的和谐稳定。目前在县住建局、X 镇人民政府和南园社区居委会的高度重视下，小区业主委员会筹建工作已启动，业主情绪得到良好的稳控。鉴此，组建和规范业主委员会的工作在小区管理中不可或缺。
关于业主、业主委员会、物业服务企业三者之间建立有效沟通机制的建议
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政协 协商 民生 建议 物业管理
随着人们的生活和居住条件不断提高，以及物业服务行业的不断发展，业主们的维权意识也在不断增强。但随之而来的是， 业主与物业服务企业的各种矛盾、误解等问题也越来越多，良好沟通是和谐相处与解决问题的最佳方法，那么，在日常小区服务管理事务中，业主、业主委员会及物业服务企业三者之间该如何做到良好相处、保持沟通与协商解决问题呢？
一、加强业主与业主委员会之间的沟通
目前，我县共有各类住宅小区 70 个，全县有物业服务的小
区 47 个。业主委员会是由小区内业主代表大会选举产生的，业主委员会能代表业主利益，是广大业主向社会各方反映意愿和诉求的主要渠道和平台，并能对物业服务企业实行有效的监管。而这样一个组织，目前在全县只有港电家园、帝逸国际、星港杏苑
3 家小区成立，远远跟不上物业和社会发展的需要。随着业主们维权意识的不断提高和地方政府的全面跟进，将来成立业主委员会的小区将会越来越多。
业主委员会在业主大会闭会期间行使业主大会权力、替广大
业主维权和代言。因此，双方的利益诉求是相同的，在遇到问题时是好协调、好商量、好沟通的。但“人多嘴杂”，各人的想法和意图不完全一样，所以在部分业主与业主委员会之间也会产生误解甚至矛盾。比如，有部分素质较差的业主存在违规装修、拆 改公用设施设备、违章搭建及随意停车占道等明显错误，业主委员会不可能也不应在物业服务企业面前为他们“争取权利”，这就不免让部分业主产生业主委员会没有为自己“说话”、没有尽到责任的感觉。为了避免此类事情的发生，就必须要把能真正为广大业主谋幸福、有公益爱心的业主选进业主委员会，平时多沟通、多交流，加强业主与业主委员会之间的了解，打破相互不信任、不透明和不理解的状况，形成业主信任业主委员会、业主委员会全心全意为广大业主代言、服务的良性互动。
二、加强业主、业主委员会与物业服务企业之间的沟通
一是做到摆正位置
业主作为物业的所有权人，业主委员会是代表广大业主利益和发声的组织，和业主是同一个“阵营”的利益共同体。而物业服务企业是管理人，业主、业主委员会与物业服务公司之间是有相关法律保障和契约、合同的关系。业主委员会与物业服务公司双方之间是一种平等的、供需的民事合同关系，双方无尊卑之分、更无管与被管之别，双方的关系是平等的，任何一方不能凌驾于另一方之上。因此，双方沟通的焦点就在各自摆正自己的心态和位置，设身处地的多为对方着想，这样，才能不断减少摩擦与误
解、增加理解与互信。
二是不断增强互信
物业管理是典型的服务型行业，物业服务企业应多站在业主的立场，急业主之所急，想业主之所想。这样，才能赢得业主的认可和信任，得到业主的包容与理解。如果没有主动服务、乐于服务的心态，肯定做不好物业服务。而作为业主，更要尊重物业人员的服务与劳动、自觉遵守社会公德，尽量保持小区内的卫生与秩序，维护小区内的环境与安全，不破坏小区内的花草绿化以及健身器材等各种公共设施。双方只有互相尊重、多多沟通，才能不断改善物业与业主的紧张关系，增进相互信任，建立起和谐的业管关系。
三是加强规范管理
在社区治理及物业管理规范化、法制化的进程中，业主委员会与物业服务企业之间出现一些矛盾和问题是正常的。因为不透明和信息不对称，可能带来业主、业主委员会和物业服务企业之间不信任和矛盾。物业服务公司与业主委员会的沟通，双方要依法依规、有理有据，一切从业主的利益为共同出发点。物业服务公司要认真履行好各项管理职责。而业主委员会应当主动多与物业服务公司保持良好的沟通，并对物业服务公司的服务予以监督，切忌公权私用，向物业服务公司谋取私利、变相索要好处等。
业主、业主委员会及物业服务企业三者之间，只有保持良好
的沟通机制，互相倾听对方的意见与建议，才能破解物业服务中
出现的难题、打破因此产生的僵局，逐步构成规范有序、公开透明、和谐宜居的文明小区。
强化监管 完善物管 全面提升小区管理水平
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政协 协商 民生 建议 物业管理
物业管理作为房地产开发建设的延续和完善，是城市发展的必然产物，在社会生活中发挥着重要作用，自上世纪九十年代快速发展以来，其社会作用日益突显，需求和覆盖面迅速拓展，已成为和谐社会建设的重要力量和城市化进程的基础保障。近年来，我县城市化进程不断加快，许多小区相继建成，小区物业管理体系逐渐形成，物业服务行业较快发展，在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品味中发挥了积极作用。但我们也应看到， 多年来政府部门对物业管理认识不足，缺少专门人员、专门机构从事物业管理工作，导致物业管理存在散乱现象；部分老的住宅小区功能不齐全，设施、设备不配套，没有物管用房，停车场、休闲场和绿化地带面积小，为物业管理留下隐患；一些小区存在规划变更导致业主权益受损、房屋建筑和附属设备质量差等问题；物管企业素质不高，不按规定配专业人员，只收费不服务， 或仅限于值值班，扫扫地，巡巡路，处理问题简单粗暴；业主物管意识不强，不服从管理现象时有发生，任意拖欠物业服务费用的现象普遍，乱停车占用消防通道，物业纠纷增多；监管体制不顺，物管工作是一项系统工程，涉及县镇村（社区）、规划、建
设、发改、环保、消防、安监、民政、公安、供水、供电、供气 等多个部门，但现在主要是住建部门单打独斗，部门之间缺少通力协作，缺少齐抓共管。今天，我主要就强化部门监管，全面落 实部门职责进行发言，目标是按照条块结合的思路，明确职能部门、街道（社区）共同参与小区物业管理，把小区物业管理工作 摆上更加突出的位置，全方位纳入城市建设管理大局。为此，特 提出如下建议：
一、全面提升小区承载功能
建设城市从小区抓起，小区内部设施配套和质量是搞好物业管理的基础条件，着力抓好小区设施配套达标，是提高小区物业服务能力的前提保障。
一是严把小区规划、审批和综合验收关口
规划部门在小区规划时要留有物业用房、垃圾堆放清运点和居民活动场地，公共区域应达到国家规定的硬化、绿化标准，住建部门要严把物业公司进驻的审核、审批手续。
二是尽快启动老旧小区改造计划
分批次进行改造，全面提升老旧小区配套功能，改善居民宜居环境。
三是规范使用专项维修资金
完善专项维修资金使用办法，充分发挥职能部门和业主委员会的作用，简化程序提高效率，确保小区设施及时维修。
二、着力推动职能部门齐抓共管
小区内的搭建违反了我国的城市规划法、物业管理条例等相关法律，物业公司有权干涉，但物业公司没有执法权，在劝阻无效时，需要有权部门紧密配合，如城市规划部门在接到物业公司的违建报告后，应立即采取拆除违法建设或对违法事实进行行政处罚和行政诉讼。因此，要切实强化属地管理责任。物业管理重心在基层，要强化物业管理工作的行政化，强化街道（社区）对小区治理的领导责任，把物业管理工作纳入考核范畴。要加快城市社区实体化，在社区配齐小区管理专职人员，在小区组建好管理委员会，确保有人干事，有人管事。要突出住建部门物业管理工作的主管责任，坚持多部门管理职能共进小区，明确各部门在物业管理中的职责，建立部门责任清单，强化物业管理执法联动， 对在小区内私搭乱建、占地毁绿等问题及时处置，有效制止违规行为，形成综合治理合力，物价、住建等部门要定期对物业公司进行监督检查，公开举报电话，完善物业收费标准调整机制，制定长期空置房屋的物业管理收费标准，打击物业公司限制小区外部装卸人员进入，垄断吊装费用等行为。
三、规范建立“物居业”三方联动平台
建立物业服务公司、社区居委会和业主委员会三方联动服务平台，让原先“沟通难、协调难、共识难”的各利益方真正“拧成一股绳”，全面增强小区整体服务功能。一是督促物业公司每年召开一次社区、业主大会, 由物业公司汇报本年工作总结及下一年工作重点，说明小区管理存在的问题并在会上讨论解决办
法，形成三方各担责任、分头落实的工作机制，对物业公司的服务由业主进行现场评议，现场公示评议结果。二是督促物业公司建立微信公众号，向全体业主实时发布物业公司事项，做好收费公示、服务公示，确保财务公开透明，对绿化、修理等物业工程的情况进行逐项说明。三是建立小区问题投诉、调查、反馈和互 动平台，确保物业公司在处理投诉等事务时，必须留证留痕，确保投诉的问题有人问、有人管、有人裁定，强化沟通协调，尽量 让物业与业主双方满意。
四、启动开展小区物业管理星级评定行动
启动物业服务项目星级评定工作，星级服务评定内容由基础管理、共用部位设施设备维护、秩序维护、环境卫生、绿化养护、 小区文化等主要内容组成，根据现有小区状况，制定计划分步实施，物业公司星级评定不合格，将被禁止承接物管项目。县政府成立以职能部门、街道（社区）为成员的领导小组，强化对物业管理和星级评定行动的领导，统一协调行动开展，及时解决存在的矛盾和问题，全面推进物业管理工作制度化、规范化、精细化， 提升小区管理水平。
五、鼓励国家公职人员维护小区秩序
充分发挥公职人员在城市管理中的积极作用，自觉发挥表率作用，带头维护物业管理秩序，模范遵守住宅小区管理规章制度和业主公约，自觉履行业主义务，承担业主责任，主动配合居委会组建成立业主委员会，积极参与业主委员会的活动，以合法途
径和方法，帮助小区业主表达诉求、维护业主权益，帮助物业公 司优化服务环境，不断推动城市小区规范化、品质化建设，促进小区和谐稳定。
六、督促国家公职人员按期缴纳物业服务费
虽然交不交物业费是个人行为，但作为小区业主的国家公职人员，理应成为遵纪守法的模范带头者，更应在物业服务费缴纳中起好表率作用，必须按期缴纳物业服务费用，不然普通老百姓会说，会跟着做。在催缴物业费这件事上，住建部门要做好“裁 判员”的角色，对物业公司和业主都不偏袒，摸清底数，分析不缴费的原因，找准解决办法。无正当理由拒交的公职人员，经核实公示后，由当事人所在单位进行约谈并督促缴纳，单位约谈后仍未足额缴费的，由物业公司依法向人民法院提请诉讼，被依法起诉并败诉后仍拒绝缴纳物业费的的公职人员，将被纳入个人诚信档案和“失信人员”黑榜，取消个人年度评先评优资格。
七、完善物业管理运行机制
一是合理确定物业管理模式
根据 X 客观实际，因地施策，全面推行市场化、等级性物业管理，将老旧小区和新小区采取不同的物管方式。
二是推动邻近物业整合管理
对规模不大的小区和零散居民楼，予以整合进行一体化管理或以大兼小统一管理，加强对物业企业的政策扶持，对在老旧小区经营的物业企业，予以适当政策性补贴，推动物业管理提质扩
面，实现物业管理的优质化、集约化。
三是实施物业服务保证金制度
坚定推进物业市场的竞争竞聘，逐步提高行业准入门槛，倒逼物业企业优化服务水平。四是积极推动公共服务向小区延伸。要下力气抓好小区供热、供水等民生工作，切实解决好日常的民生需求，不断增强群众的满意度和归属感，推动全县小区物业管理水平健康发展。
关于增强法治意识、强化司法服务努力破解拒交物业费难题的建议
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政协 协商 民生 建议 物业管理
目前，我县小区居民拒交物业管理费现象较为普遍，物业公司难以为继，大部分小区脏乱差情况严重，物业公司和业主双方陷入“拒交费――管理失责――环境恶化”的怪圈，导致双输局面，与社会稳定、生活舒适、环境友好的要求相比格格不入，亟 待破解这一难题。
分析造成这一困境的原因，主要有以下几个方面：
1、法治意识薄弱
作为县城居民，很大程度上由农民转化而来，合同意识、契约意识比较淡薄，不习惯物业公司的付费服务，对物业公司天然不信任，双方难以建立信任、有序、高效的沟通机制，导致对交纳物业费有抗拒心理。对此，政府相关部门的宣传、教育、引导还不到位。
2、合作主体缺位
客观上讲，物业公司应该和作为业主代表的业主委员会打交道，这样效率比较高，管理难度低。但实际上，我县小区普遍未召开业主大会，未选举业主委员会，因为动辄几百上千户的小区，
靠业主自发去选举，难度很大，工作很繁琐，等到出了问题，需 要业委会出面解决问题了，再进行选举，更是难上加难。导致物业公司直接面对单一业主，管理成本高，服务效率低下。
3、违约成本较低
物业公司和业主一旦发生矛盾，业主常常以拒交物业费为手段，抵制物业公司服务质量和服务水平不到位，物业公司以业主不交物业费为由，放松管理，直至管理完全失控，丧失管理能力， 导致小区环境彻底失控。目前，业主欠交、拒交物业费渐成普遍现象，物业公司通过法律手段追偿，时间长，成本高，效果不够明显，现行法律法规对此也未有惩罚性规定。
4、专项执行较少
近几年，法院组织的专项执行行动对打击老赖、构建信用社会发挥了积极作用，但是，组织拒交物业费专项执行行动还是空白，法律对欠交、拒交物业费的业主，还缺乏足够的震慑力，需 要法院加大执行力度。
对此，提出如下建议：
1、开展物业管理法律、法规宣传
县住建局、司法局、乡镇人民政府要开展多种形式的宣传， 通过展板进社区这种行之有效的模式，集中宣传 2018 年 3 月 19
日第三次修订的《物业管理条例》、2013 年 5 月 1 日起施行的《江
苏省物业管理条例》、2009 年 4 月 20 日最高人民法院审判委员
会第 1466 次会议通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷
案件具体应用法律若干问题的
............试读结束............
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