调研报告：在老旧社区微改造中推进基层社会治理创新
大力改善民生是我国“十三五”规划的首要目标。XX市老旧城区由于年代久远，无论是房屋居住质量、公共设施配套等硬件条件，还是管理模式等软件环节都无法满足现代社区居民的需求。特别是随着住房制度的改革，老旧社区的房屋产权多样化，小区维护资金枯竭，管理水平低下，管理功能退化现象越来越突出。如何通过城市社区有机更新，实现社区环境品质和居民生活品质的同步提升，已成为加快基层治理创新、提高居民群众幸福感的重要课题。20XX年上半年，XX市委书记XXX、时任XX市人大常委会副主任XXX先后到XX街XX社区进行调研，提出了“以XX街XX社区为试点开展社区微改造”的指示和要求。X书记在专题讲话中指出：“老旧街区承载着城市的记忆，居住着世代相传的老XX人，要把老旧小区更新改造作为民生大事，实施老旧小区更新改造行动计划，切实把社区微改造这件事办好、办实。”为了创建干净整洁平安有序的社区环境，满足居民群众安居乐业的迫切心愿，XX区委、区政府认真贯彻落实市委、市政府有关部署，坚持“以人为本、公益优先、尊重民意、改善民生”原则，以“三改造一落实”（改造公共设施、改造老旧房屋、改造人居环境、落实物业管理）为主线，扎实开展“三线三管”整治、老旧房屋外立面整饰、楼道内部综合改造等整治任务，大力推进居民自治工作，健全基层社会治理体系。
一、XX社区基本概况和改造前存在的突出问题
XX区XX街XX社区南起XX路，北至XX街，东起XX南路，西至XX南路，面积X.XXXk㎡，户籍居民XXXX户、XXXX人，辖区实际常住居民XXXX户，常住人口XXXX人，人口构成呈现出老年人多、残疾人多、失业人员多、拆迁户多、空挂户多的特点。在启动社区微改造前期，由XX区社工委牵头，通过向XX社区居民派发“征询意见一封信”、发送手机短信、召开居民代表会议、设立公共电子邮箱和QQQ等方式，全面搜集社区人居环境方面存在的一系列主要问题，共收集各类意见建议XXX条，并草拟形成了以XX街XX社区为例的《XX区推进社区建设的调研报告》。调研发现，XX社区作为XX市典型的中心城区老旧社区，在干净整洁平安有序环境建设中主要存在如下突出问题：
（一）公共设施破旧，影响居民生活
据统计，社区供水管、排水管、消防管等“三管”损坏率达XX%。其中，有XX栋供水管损坏，X栋水压过低，XX个公共加压水泵需要维修；XX栋消防水管损坏，XX栋消防器材缺损，需要维修改造公共消防设施XXX套；XX栋排污管破旧，XX个沙盖破损，XXX条排水立管需要更换；X条街巷排污时常堵塞，XX个化粪池需要维修。此外，居民反映自来水管渗水漏水、排污堵塞、化粪池满溢、水压低及水阀失灵等问题超过反映问题总数的XX%。
（二）房屋年久失修，安全隐患突出
部分楼宇建筑年久失修破损，大楼建筑破损率达XX%。有XX栋外墙体脱落，XX栋楼道墙面脱落，XX个公共门窗破损，XXX层楼梯踏步和XXX层楼梯扶手需要修复。
（三）人居环境杂乱，公共服务滞后
一是部分楼宇“三线”凌乱。部分楼宇存在电力线、电话线、宽带线等乱拉乱扯现象，有XX栋大楼局部乱拉挂严重，XX栋共XXX层楼梯过道电线残旧，XX栋大楼共XXXX个电箱较旧，有XX个电表表壳破损、总开关箱有个别损坏。XXX层楼道公共电力管线和XXX层楼道公共弱电管线需要维护。
二是部分内街巷路面破损。XX社区是有着悠久历史的老街区，居民反映石板路越来越少，补丁越来越多，影响辖内老年人出行。其中，XX南路面、XX街、XX西路、XX路、XX街X条路面局部有破损，XX路XXX号、XXX号、XX巷、XX、XX坊、XX巷、XX街XX号巷等XX条街巷等有破损。
三是部分楼宇存在安全问题。XX社区安装IC卡门禁的有XX栋，安装率XX%。大楼值班员多为社区老人，盗窃案件时有发生，存在居家安全隐患。此外，部分街巷有XXX处挤占燃气、消防等设施及其他公共空间，存在消防安全隐患。
四是公共活动场地不足。社区内小公园、小绿地、小广场欠缺，现仅有X个小广场、面积约XXX平方米。图书室、文化室、健身器材等休闲娱乐设施较少。社区内绿化带稀少，居民反映有X个地点亟需增加和改造绿化带。社区辖内停车位严重不足，仅有机动停车位XX个，需求缺口达XX个，造成机动车违停乱停情况严重，部分内街巷缺少统一的自行车停放点。此外，有XXX个楼体地名牌、单元门栋地名牌需要更换，XX栋大楼XXX个信报箱需要更新补建。
（四）物业管理缺位，社区管理参差
XX社区仅有X栋由专业化物业管理公司提供综合服务的高层住宅楼，一部分房屋由于存在单位转制或倒闭，房改房或宿舍楼养护权责脱管等问题，导致产权不明晰，整治管理成本高，一般物管公司不愿意介入。此外，大部分房屋虽然通过楼组长以传统方式组织本大楼居民开展保洁、保养、保安等义务工作，但由于公共设施养护权责不明确，容易产生分歧和纠纷，社区居委会经常被动成为楼宇物业临时管理者，居民群众自我管理、自我服务的能力不高。
二、XX社区微改造的总体情况
社区微改造是指在维持现有建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善基础设施等办法实施的更新方式。XX社区微改造计划通过重点改善更新社区内的路、水、电、气、消防、排污、环卫、通信等公共服务设施，消除居住安全隐患，完善生活设施，全面提升区域人居环境和群众生活品质。
（一）社区微改造的工作主线
基于XX社区前期调研结果和社区实际，XX区委、区政府印发了《2016年XX区社区微改造工作方案》，紧扣标准化、精细化、品质化，提出了“三改造一落实”的社区微改造工作任务。
公共设施改造重点推进“三线三管”整治
（“三线”是指电力线、通信网络线、有线电视线，“三管”是指排水管、供水管、燃气管），改造完善街巷路面、路灯照明，更新楼宇二次供水设施，改造地下排水管道，建设文体活动场地等。
老旧房屋改造重点实施老旧房屋外立面整饰，楼宇内部综合改造，生活配套设施改造等。人居环境改造重点加强环境卫生保洁，加大绿化绿地建设，推进消防设施改造，完善治安防控设备装设，落实网格化管理，挖掘历史文化等。落实物业管理则通过加强居民自治，引入物管服务，建立健全老旧住宅小区的物业管理长效管理机制。
（二）社区微改造的主要目标
着眼于XX作为省市“窗口”和城市“中心”的特殊区位，以及建设品质城市示范区、实现社区环境“干净整洁平安有序”的目标，XX社区微改造致力于打造成公共基础设施配套完善、社区环境干净整洁、人居环境平安和谐、社区管理规范有序、人民生活安居乐业的新型社区。其中，干净社区要求做到环境卫生保洁到位，社区无脏乱黑点；内街小巷清扫及时，路面无滞留垃圾；垃圾桶点摆放整齐，桶点无溢满垃圾。整洁社区要求老旧房屋维修更新，房屋立面美观；“三线三管”规整无乱拉挂；路面平整无坑洼无破损；公共活动场所完善无缺损。平安社区要求消防通道畅通无阻，消防设施齐备完好；治安防控设备安装完善，治安监控系统建立完好。有序社区要求物业管理服务到位，社区居民安居乐业；网格化管理落实到位，群众投诉快速处理，“六乱”“两违”明显减少。
三、XX社区微改造的主要举措
（一）加强摸底调研，把准群众需求
由XX街牵头，区委办公室、区社工委、更新局、建设局、民政局等部门参与，围绕基层社区和居民群众最关心、最急需解决的问题，广泛收集群众意见。在居委会的指导下，成立由社区热心人士、楼组长等XX人组成的“XX社区微改造居民咨询委员会”，多次组织召开居民代表会议，积极听取群众在社区基础设施、公共服务、公共环境、社区治安等方面的改造需求。
为了更加全面摸清改造项目的基础数据，相关职能部门制定了《XX街XX社区微改造项目基础数据调查表》，组织XX社区居委对辖区内XXX栋房屋涉及的基础数据和内容进行全面摸查，详细列出了各个楼房需改造项目的具体数据和公共空间的改造内容，全面掌握社区建设现状、存在问题，为精准确立社区微改造项目工作重点提供有力的依据和保障。
（二）坚持实事求是，优化改造方案
在充分调研的基础上，XX区组织区房管局、建设水务局、城管局、街道等部门赴天津市和平区实地考察旧楼区居住功能综合提升工程，学习借鉴相关工作经验。结合《XX街XX社区微改造项目基础数据调查表》内容，形成《XX街XX社区微改造项目一览表》，确定改造建设项目XX个。结合XX社区实际，以XX区前期制定的XX项改造内容以及市更新局制定的《历史城区社区微改造建设标准（征求意见稿）》为基础，联同区建设局、房管局共同起草了《XX市XX区XX街XX社区微改造工作标准》，为科学推进社区微改造建设打好基础。
（三）深化宣传发动，争取群众支持
XX街把群众参与贯穿于社区微改造工作全过程，最大限度地争取群众的理解、支持和参与，如抽调党校、工青妇、老干局、社工委等党群力量，成立“XX社区微改造建设办公室”，按照“X名机关干部+X名街道人员+X名社工”的组合方式组建X个宣传小组，专门负责与社区居民群众的宣传沟通协调工作。在厂后街XX号改建长XX米的XX社区微改造专题宣传长廊，更新改造各类专题宣传栏X个，通过张贴XX社区微改造工作方案、XX社区微改造公告、《致居民群众的一封信》等内容，最大限度争取居民群众的理解和支持。此外，XX街还紧密结合各阶段改造任务，及时制作各类居民告知书，在XX社区微改造建设办公室、社区宣传栏及施工楼道门前广泛张贴，提前公告有关施工计划及各施工单位联系方式，方便居民群众及时进行监督和求助。
（四）强化多方联动，提高工作效率
一是强化领导小组统筹作用。XXX副主任作为试点工作领导小组组长，多次在高温中实地察看了XX社区微改造项目建设情况，积极召集和主持召开试点工作领导小组工作会议，专题研究推进XX社区微改造工作，并发动各成员单位深入XX社区认真开展摸查，及时组织调研，积极听取意见，在协调市自来水公司开展二次供水设施建设、北京路地铁站前供电架空线下地及废旧电杆拆除工作、市更新局制定《历史城区社区微改造建设标准（征求意见稿）》等方面，为XX社区微改造争取了有力的支持。
二是强化XX区主体作用。XX区主要领导坚持亲自抓、抓落实，多次深入社区现场办公，及时研究解决困难和问题，并主动联系XX社区微改造试点工作领导小组市级成员单位，争取改造项目在总体规划及资金等方面取得有力支持。
三是加大市区沟通力度。建立XX区委、区政府与市级相关部门的对接沟通机制，区有关职能部门及XX街积极加强与市城市更新局、市住房和城乡建设委员会、市财政局、市供电局、中国XX分公司、市来X人员服务管理局、市城市管理委员会、市水务局、市水投集团、市自来水公司中区供水分公司、市地铁总公司、市邮政局、市路灯管理所等单位的沟通联系，逐步形成紧密配合、联动共建的工作格局。
四是强化内部工作联动。建立XX社区微改造微信工作群，组织各参建单位人员、区有关职能部门现场管理人员、社区居委工作人员、XX街主要领导及有关工作人员近XXX多人，通过微信平台实时反映和跟进整体建设情况，及时沟通相关信息，有效应对了微改造过程中出现的各种紧急情况。
（五）培育居民自治，落实物业管理
一是建立健全居民自治机制。成立XX社区居民自治工作领导小组，由街党工委书记担任组长，并在街民政科设立办公室，负责居民自治工作的统筹领导、组织协调、督导检查等工作。制定《XX街关于发挥居民自治，推进XX社区微改造的工作方案》，梳理出政策法规及自治理念宣传、居民自治队伍建设、议事决策平台建设、居民自治长效机制建设等四大类XX小项整治工作任务，逐一明确党政办、民政科、微改办、社区居委会、居民咨询委员会等各单位的任务分工和工作要求，确保居民自治工作任务到人、落实到位。
二是丰富多层次议事平台建设。以方便管理和联系为原则，积极搭建多层次的居民协商议事决策平台，不断提升居民群众的主人翁意识和社区参与积极性。如定期召集和主持居民会议（居民代表会议），制定居民公约、社区居民自治章程，对社区微改造工程中涉及居民切身利益的重大事项和社区重要公共事务进行民主决策。完善楼（片、院）自治小组工作会议平台，组织楼（片、院）长发动居民定期对楼（片、院）改造方案进行议事协商、决策执行。组织成立居民议事协商委员会，由居民选出委员定期对微改造工程进展情况及社区重大事项和重要公共事务进行议事协商。建立居民议事厅、智慧XX、微信群、QQQ等平台渠道，收集社情民意，及时向区政府或街道办事处反映居民群众的诉求和建议等。
三是探索社区自治物业管理。积极推进以社区为单位的物业管理“一落实”任务，严格按照“双过半”原则，以调查问卷形式征询改造范围内全体居民群众是否同意物
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